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民法大翻修 頂樓可辦登記
民法大翻修 頂樓可辦登記 物權編修訂,頂樓所有人辦產權登記,即可供抵押借款等用途 -------------------------------------------------------------------------------- 我國民法物權編將有重大變革。法務部修正民法物權編,將納入民間的習慣法,創設共有動產的管理約定,並建立共有不動產的登記制度,增設「區分所有」的所有權型態,將原有的債權效力轉化而具有物權效力。
以公寓大廈的頂樓來說,未來區分所有人只要辦理產權登記,頂樓即可供為抵押借款等用途,發生擔保物權效力,對民間社會與金融機構間等關係影響重大。
民法物權編3階段修法工程,依序是 1、擔保物權。已完成修法立法工作,在去年9月28日施行,其中最重要的就是最高限額抵押權的法制建立。2、通則章及所有權章。3、用益物權及占有等部分,法務部將在今年底完成修正送交行政院審查。
行政院院會昨天通過的通則章及所有權章修正草案,即將送交立法院下會期完成立法程序。
此次修正的主軸在於「物盡其用」及「保障交易安全」,包括,緩和物權法定主義將民間習慣法納入其中、確定不動產登記的公信力、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係的透明化、共有物分割方法的多樣化及明確化等。
以納入習慣法為例,銀行間在民眾辦理擔保物權抵押借款時,早已習慣將擔保品設定最高限額抵押權,但民法物權編始終未將最高限額抵權的名稱及內容納入其中,有違物權法定主義,直到去年才修法通過,這項金融機構沿用40多年的習慣才納入規範。
此外修法還增訂「區分所有」建築物的原則性規範,讓所有權制度趨於完整性。
所謂「區分所有」,就是將現代社會普遍的公寓大廈中所有權單獨所有(專有)與共有等這兩種所有權形態外,增加第3種即區分所有的型態。
例如在1棟10層大廈,甲住3樓,那麼3樓的所有權是甲所專有,而甲持有公共設施如樓梯、走道、頂樓、大廈前院花園等為大廈全體住戶共有。
但,目前民間習慣上對於共有部分,在頂樓的使用,可能在住戶向建商購買時,即以契約來「約定」,登記頂樓為10樓住戶使用,而大廈前院花園則為1樓住戶所有。
這種「約定」俗成的契約,法律上只有債權效力,並沒有物權效力。
萬一甲搬離該大廈後,新住戶乙進駐,主張對大廈共有部分有權使用,乙可能因此與10樓或1樓起衝突,甚至引發訴訟官司。
此次新增「區分所有」的規定後,10樓與1樓住戶以較多代價購買的頂樓或前院花園的權利,不僅是只有契約關係,也將擁有物權效力,從而建立完整的所有權制度。
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