以下是朋友日前遭遇租约上的问题，试着把它写成实例题样貌，请大家给予意见。谢谢。

甲22岁家住新竹，三年多前因考取北部大学缘故只身前往台北。遂在其学校附近承租乙所有之套房一间，双方订定租赁契约。于契约上明定租约自94.9.1~95.8.31计一年，且甲须支付押金两个月。乙并于契约明定甲如于期满前退租，盖不返还其押金。期间，甲乙每满一年即订定一纸新约，改其租约周期。时间飞逝，第四年随即到来。 ..

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1.甲可否提早解除契约？
2.乙于契约明定“期满前退租不返还押金“，是否违法？
3.丙之叙述，是否有理？
4.甲对乙，乙对甲，各有何请求权？请说明之。

1.不可以
2.无
3.无理,因为连签四次
4.甲,乙最好就是依合约,这信用的问题


有些事一动到法律,就很难转圜,所以试着找人去跟房东沟通看

以下是ptt网友回文，提为参考：

1.租赁契约系属长期契约，该用的法律用语应称＂终止＂　而非＂解除＂因为就发生瑕疵之租赁契约，仍是有承租人使用该租赁物之事实。故解除契约发生溯及不生效力，那么承租人便可向出租人请求返还自租赁契约生效开始向出租人给付之租金。如此对出租人不公平再者，可否提前终止契约，民法为普通法，在土地法中有房屋租用之特别规定若土地法未规定之部分才适用民法。本案中，基于契约自由订立原则，在法律行为不违背公共秩序善良风俗及强行规定下，应尊重契约中约明可提前终止租约之约定。（民法第71.72.453条参照）
2.承上述，契约行为之约明＂期满前终止租约不返还押金＂，租赁并无详细规定。惟押金应属出租人为求承租人能依约履行租赁契约内容所为之担保金，既承租人能依规定期前通知出租人欲提前终止租约，则无法使已为社会弱势之承租人增加其本无之负担，如此事先约定之条款，对于承租人显失公平，应解为无效。（民法第247-1条参照)，另同法第74条亦有成立之可能而可得撤销。
3.因为租赁契约中出租人甲并无在承租人为告知之情形下，就负有原契约 所无之义务，以此主张应为无理由。其次对于丙主张承租人甲系因急迫轻率或无经验而为法律行为，进而可得撤销该契约因甲为只身前往台北租赁房屋之大学生，在若未签约情形下极可能短时间无法寻找到其他置身处所，则有可能系在甲急迫情形下而订立该租赁契约，故为有理由。
4.请求权：
甲对乙应有：
(1)契约上之期前终止权
(2)民法第74条因急迫轻率无经验下之法律行为撤销权
(3)民法第184条第1项前段侵害个人自由意志决定权(此处不确定^^")
乙对甲应有:
(1)契约上请求承租人支付租金请求权

1.不该当247-1喔
2.也不该当74喔
3.个人自由意志权..........
4.最好要考虑双方的利益，不要仅就单方利益来考量。(房东虽知道房客是学生，怎知道毕业后还会不会留在此发展呢)
5.所以最好依租赁法450、453、454来处理，另外由于契约上押金的性质到底要怎么解释，可能是该种类型案件说明时要注意的地方。

不过个人之见解是援用252，并说明租约是一年，如果住了一个月就终止与剩最后一个月就终止，如果都要视为违约而处相同的违约金(担保)，可能并不公平，在本案，提前于该年六月底终止契约究其实际，该房东所损失之机会成本必然小于租了一个月就终止。

所以可以请求法官衡量已住了三年多(暗示给房东赚了三年多)，并仅剩2个月就到期了，可知房东的损失必然小于2个月的租金，本于损益相抵216-1(那两个月房东也可以利用啊)及审酌252，请求酌减违约金。

另外补充土地法98，可以就该押租金算利息，所以可以再减去该利息(3年多不是1年喔)。

Luciferydog大实在有够厉害，在ptt很多版友都一面倒的认为系承租人毁约，须付赔偿责任；没想到您居然还能够有这样见解，真的是佩服至极！待我把您的文章po过去，看看持反面见解的人还能否论辩。