更新日期:2007/08/13 15:22 记者:文／今周刊李建兴、赵晓慧
室内设计师张军伟，从高中时期就是位包租公，他擅长将中古屋切割改装，倍增出租单位和租金投报率。而他每月收租六十多万元，净赚三十多万元，生活优闲，犹如现代版的员外。

古代家财万贯的员外，闲来无事巡视遍布各地的田地及屋舍，一面收租又一面游山玩水，羡煞众人。目前每个月收租六十多万元的张军伟就是过着这样的生活。五年九班，目前担任室内设计师的张军伟，理着个性的平头，手持名牌公事包，一脸青涩模样，实在看不出他已年近四十。

每天一早，他总是一袭运动休闲装扮，套上球鞋后便急忙出门。其实，对张军伟而言，他的生活没有打卡、没有办公室。熟知他的人都知道，「室内设计」充其量只是他的副业。

他每天带着公事包，里面装着全台分区地图、PDA、皮尺、都市计画表，开着车一路由台北到台中，又转进高雄，在各地看房子、签约才是他的正职。

张军伟绕遍全台看的，都是自己的房子。数一数，他在全台湾已拥有二十几栋房子，据点遍及全台。就以台北来说，辽宁街、中山北路、吴兴街、安和路、基隆路、西门町都有他收租的足迹。

「我们张顾问（张军伟），像古代养士三千的诸侯，光房客就足足有七十多人！」帮忙张军伟处理租房杂事的李家宜说，光靠租金，张军伟每月坐收六十多万元，若扣除贷款，还多出三十多万元的盈余。在朋友眼中他是最经典的「时尚员外」，也是名副其实的「包租公」。

力行分割出租 租金极大化

张军伟的朋友都喜欢喊他「张顾问」，因为不同于一般的房市投资客，总在买进卖出的市场里铤而走险，张军伟自操盘房市以来就从未卖掉一间房子，全靠租金养房。因此，谈起包租，他不但是顾问，还是达人。虽然张军伟才三十多岁，但早在高中时期，就开始当起包租公，二十多年的实战经验，为他修炼出无可取代的独门心法。

一九八○年代，原住高雄的张家，因为父亲北上创业而留下还在念职业学校的他独守三房的老公寓。从小就很有生意头脑 ..

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租后管理慎选房客　勿使空置期吞蚀房租
更新日期:2007/08/13 15:06 记者:文／今周刊李建兴
选标的、招租是一门学问，而出租后的风险管理更是不可忽略。北区房屋总经理彭培业提醒所有的房东，得注意「空置期」问题，其中有寒暑假的学区市场，最好以学期为单位收租；而流动率高的店面，则最好找到稳定性高的连锁加盟店为房客，并签下多年租约。

另外，房东还得注意房客对房子的破坏，恶房客积欠租金，在房子内作奸犯科、自杀等隐形成本，除了平时招租时要慎选房客外，更得勤与房客联系。

总之，只要能循序渐进掌握每一项租屋法则，成为赢在房市的「包租公、包租婆」，其实并不困难，而且只要操作得以宜，相信「租」比售更能稳健获利。

租屋大不同——三大黄金租屋市场比一比店面：购入成本最重：店面是各种租屋产品中租价最高也是购入成本最重的，且易受市场景气影响，使得房客客源和租价大幅浮动，空置期亦较长，市场行情透明度也较低，但出租时通常无须装潢。住宅：装潢成本较大：住宅租金行情一般介于学区和店面间，但选对地点，一旦出租，较不容易空置，与学区租屋相较，上班族较要求配备，因此出租前得花较大的成本装潢。学区：具修缮隐形成本：学生族群是客源最好计算、最稳定的，但有寒暑假固定空置的情况。与上班族相较，学生重价不重质，因此出租只要简配即可，须注意学生破坏力，退租后花心思修缮。

怎么租、才划算？——租屋投报率公式公式一：总价报酬率年租金／房子总价＝租金投报率1.此为传统算法，适用于赚价差的投资客及赚租金的包租公，原则以4%为合理底线2.赚价差的投资客，可先锁定房价，求出合理租价，如房价500万元，至少年租金20万元方为划算的出租价格。(A／500万元=4%，A=20万元)3.包租公得先打听租价行情及锁定目标租报率，再求出最高买价，如租金行情20万元，又希望达到5%投报率，则买价最好压在400万元以内。(20万元／A=5%，A=400万元)

公式二：成本报酬率年租金／购屋自备＝租金投报率此公式适用善用房贷进行财务杠杆操作者，若以7成贷款，则以15%为底线，一般应可达45%