下面是引用 charisse 于 2009-03-17 21:15 发表的 请问民法之不动产物权转移: 
民法第758条
不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生
效力。
前项行为，应以书面为之。
而95基警
下列何者必须登记才生效力？
(A) 买卖房屋
(B) 设定抵押权
答案为B
请问大大，为何A不对呢？ 房屋算是不动产，买卖房屋为何不需登记呢？
谢谢~
(A) 买卖房屋：
买卖为债权行为，
只要双方当事人意思表示达成合致，
这个买卖契约就会成立并发生效力，
不用到地政机关去登记才会生效，
而且，
买卖房屋(之契约或行为)，
只能使双方对于契约之内容，
负有履行之责任，
比如说，
卖方请求买方支付买房子的价金，
买方请求卖方移转房屋所有权。
并不会【直接】使房屋所有权发生变动，
还是要经过一个【不动产物权移转的方式】(如：民758登记及书面程序)，
才能使买受人取得房屋所有权。
当然，
同样地，
也不会因为这个买卖契约的成立生效，
就【直接】让买方口袋的钱变为卖方的，
也是要经过一个【动产物权移转方式】(如：民761交付等程序)，
才能使卖主取得房屋买卖价金的所有权。
这个【所有权】，
也就是你所说【物权】的一种。
(B) 设定抵押权：
【抵押权】是物权的一种，
除了法定抵押权之外，
一般意定之抵押权(即依法律行为取得者)，
必须要经过【设定抵押权之物权行为】。
请看最高法院之实务见解：
裁判字号： 72 年 台抗 字第 257 号
裁判要旨：
不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生
效力，为民法第七百五十八条所明定，再抗告人提出不动产抵押借款契约
书，纵有就讼争房屋设定抵押权之约定，既未依法为登记，仍不生取得物
权之效力。
看到了没？
【不动产抵押借款契约书，纵有就讼争房屋设定抵押权之约定，既未依法为登记，仍不生取得物权之效力。】
非常明确的指出：
即使双方当事人有对【房屋设定抵押权之约定(含有契约书证明)】，
如没有依法登记，
还是不能取得物权之效力。
或许你会问：
【什么物权之效力？】
就本例而言，
其【物权】当然是指【抵押权】，
因此，
应选择(B) 设定抵押权。
