[民法]~请教物权高手~

一、陈大同之父于97年1月1月过世后，依法继承陈父名下之A房屋一幢及其座落之B土地一笔。继承后，陈大同发现有如下之事实，问其如何处置？
(一)倘A房屋自95年1月间即由陈父租给陈大同之姑妈居住，于陈父过世后，陈大同可否迳向其姑妈依所有物返还请求权，赶走 ..

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在下并非物权高手，但对此题，略有一些见解！

一、依据「买卖不破租赁」原则，类推适用继承取得所有权，即陈大同因继承取得房屋所有权，只能承受其父的权利、义务关系，亦不得任意取消原本的租赁契约。

二、所有权人死亡后，其生前之债权契约法律行为依然有效，故但不动产物权，非经登记，不生效力！
当陈大同因继承同时取得陈大同之父之权利与义务，故陈大同因其父之买卖取得甲的金钱之权利，有义务交付房屋。
陈大同，可以取得房屋之金钱，并履行交付房屋！也可以否认其父与甲之买卖契约，拒绝交付房屋，但须因不当得利给付损害赔偿。

三、题意不清，未说明李员与陈员之合作关系，究竟为合伙、租赁、买卖...等等之商业行为！

四、依民法759：因继承、强制执行、征收、法院之判决或其他非因法律行为，于登记前已取得不动产物权者，应经登记，始得处分其物权。故陈员若欲以房屋做为抵押物，须经登记后，银行才能认为陈员为房屋所有权人，亦才能将房屋做为抵押！

而登记后，若陈员单独以「房屋」或「土地」为抵押，适用民876条之「法定地上权」之规定。
故，陈员当然可单独以「房屋」做为抵押物；但相对银行来说，风险甚大，通常银行皆会要求房屋与土地一起抵押！
而陈员与银行之金钱往来，实属消费借贷之债权行为。

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很棒哟!!

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